Em 2025, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) logísticos consolida-se como um dos segmentos mais robustos e promissores do cenário brasileiro. A combinação entre a demanda crescente do e-commerce, a necessidade de entregas ágeis e a modernização da cadeia de suprimentos tem impulsionado investidores a alocar recursos em ativos de logística, buscando tanto a segurança de rendimentos recorrentes quanto o potencial de valorização de longo prazo.

Panorama dos FIIs Logísticos em 2025

O setor logístico apresenta, neste ano, uma performance que supera diversas expectativas. Em meio a um ambiente econômico marcado pela volatilidade, os FIIs dedicados a galpões e centros de distribuição revelam uma notável capacidade de recuperação e rendimentos consistentes e estabilidade.

Dados recentes indicam que o P/VP médio dos FIIs logísticos situa-se em torno de 0,75x, enquanto o dividend yield anualizado alcança cerca de 11,8%. Esses indicadores posicionam o segmento em patamares de rentabilidade comparáveis — e em alguns casos superiores — aos de shoppings, apesar das diferenças intrínsecas de operação e demanda.

Além disso, a vacância permanece controlada nas principais regiões metropolitanas, graças à localização estratégica dos empreendimentos. Fundos como o BTLG11 têm apresentado taxas de vacância abaixo da média de mercado, reforçando a resiliência desse nicho mesmo em períodos de aperto econômico.

Características e Estratégias

Os FIIs logísticos investem predominantemente em imóveis industriais e de armazenagem. A escolha de ativos não se restringe apenas ao tamanho ou ao valor de mercado, mas também ao potencial de geração de fluxo de caixa previsível e à proximidade de grandes centros consumidores.

• Investimento em galpões e centros de distribuição com parques industriais próximos a centros urbanos, otimizando a logística de distribuição;
• Contratos atípicos que superam 10 anos de duração, criando segurança diante de possíveis desocupações;
• Foco em imóveis certificados e modernos, com sistemas de sustentabilidade e eficiência energética;
• Aposta crescente em galpões de última milha, reduzindo o tempo de entrega e atendendo ao consumidor digital.

Essas escolhas estratégicas asseguram que os recebíveis sejam mais previsíveis, diminuindo significativamente o risco de inadimplência e flutuações bruscas de receita.

Diversificação dentro do Segmento

Para mitigar riscos e aproveitar oportunidades regionais, os gestores de FIIs logísticos têm adotado práticas de diversificação fundamentadas em duas frentes principais: geográfica e de inquilinos.

• Expansão geográfica equilibrada: além de São Paulo — epicentro da logística nacional — há iniciativas de aquisição em municípios de Minas Gerais, Rio de Janeiro e Paraná;
• Carteira de inquilinos variada: operadores logísticos, redes de varejo, empresas de tecnologia e startups de delivery dividem espaços nos portfólios, reduzindo a dependência de um único setor;
• Seleção criteriosa de novos projetos, priorizando a absorção de estoques já existentes antes de apostar em lançamentos de grande porte.

Essa abordagem multifacetada fortalece a capacidade de resposta a choques econômicos locais e amplia o alcance de rentabilidade, atraindo investidores com diferentes perfis de risco.

Comparação com Outros Setores

Em termos comparativos, a estabilidade dos FIIs logísticos ganha destaque frente a outros segmentos de renda fixa imobiliária. A tabela a seguir resume as principais diferenças:

Apesar de os shoppings apresentarem dividend yields ligeiramente superiores, sua operação está mais exposta ao ritmo do consumo presencial. Já os recebíveis dependem fortemente de taxas de juros, tornando-os voláteis em ambientes de alta na Selic.

Por sua vez, os FIIs logísticos combinam uma demanda estrutural crescente com contratos de longa duração, resultando em contratos atípicos de longa duração e em fluxos de caixa mais previsíveis.

Riscos e Desafios

Embora o potencial seja elevado, não faltam desafios a serem enfrentados pelos fundos logísticos. Um dos principais riscos é o cenário de juros altos, que pode desestimular investidores e pressionar o valor de mercado das cotas.

Além disso, o lançamento acelerado de novos galpões pode gerar picos de vacância, especialmente em regiões com menor dinamismo econômico. A concentração de ativos em determinadas áreas também amplia a vulnerabilidade a choques locais.

Por isso, a busca por regionalização equilibrada e a análise minuciosa da demanda local tornam-se fundamentais para a gestão eficiente de portfólios complexos.

Exemplos de Fundos Relevantes em 2025

• BTLG11: referência em contratos atípicos e vacância controlada;
• XPML11: diversificação entre logística e varejo, com foco em imóveis de qualidade;
• HGBS11: comparável ao setor de shoppings, mas com exposição logística complementar;
• RBRR11 e KNCR11: fundos de recebíveis que atuam na diversificação complementar de portfólio.

Cada um desses fundos oferece características distintas, mas todos compartilham a estratégia de alocar em ativos que garantam absorção rápida de estoques disponíveis e rentabilidade atraente.

Principais Tendências para o Futuro

O horizonte para os FIIs logísticos indica uma continuidade do ciclo de expansão, mas com nuances que exigem atenção:

1. Adoção de tecnologia na gestão e operação dos ativos, como Internet das Coisas e análise de dados para otimização de processos;

2. Integração de práticas ESG (ambientais, sociais e de governança), cada vez mais demandadas por grandes locatários corporativos e investidores institucionais;

3. Fortalecimento do conceito de última milha, com galpões compactos e próximos aos grandes centros urbanos, reduzindo custos de transporte e tempos de entrega;

4. Parcerias estratégicas com desenvolvedores e operadores logísticos para criar soluções híbridas, unindo espaço físico e serviços de valor agregado.

Conclusão

Os fundos imobiliários focados em logística demonstram, em 2025, um cenário de elevada atratividade para perfis que buscam equilíbrio entre risco e retorno. A combinação de demanda constante, contratos de longo prazo e diversificação geográfica reforça a resiliência do setor, especialmente em comparação com segmentos mais sensíveis a ciclos econômicos.

Embora desafios como juros altos e potencial aumento de vacância exijam estratégias sólidas de gestão, as perspectivas continuam positivas. Investidores atentos às tendências de tecnologia, ESG e logística de última milha podem encontrar oportunidades únicas de crescimento e valorização no âmbito dos FIIs logísticos.