Em um cenário de alta histórica da taxa Selic em 15% ao ano, entender como os fundos imobiliários (FIIs) se comportam é essencial para quem busca melhores resultados em renda variável. Este artigo explora o panorama macroeconômico de 2025, indicadores de mercado, setores mais resilientes e recomendações práticas para orientar investidores.

Cenário Econômico e trajetória da Selic

Após sucessivos aumentos, a taxa Selic atingiu 15% ao ano, o maior patamar desde 2006. O Banco Central sinalizou que o ciclo de aperto monetário chegou ao fim, mas cortes ainda não estão no radar oficial. Essa postura reflete a preocupação com a inflação persistente e a necessidade de ancorar expectativas.

Juros elevados tendem a favorecer ativos de renda fixa, como CDBs, Tesouro Direto e LCIs/LCAs, em detrimento da renda variável. No entanto, a estabilização da Selic pode dar novo fôlego aos FIIs, é o que aponta o movimento de recuperação observado a partir de fevereiro de 2025.

Impactos imediatos sobre cotas e índices

No fim de 2024 e início de 2025, o principal índice do setor, o IFIX, acumulou fortes quedas, resultado da combinação de juros altos e aversão ao risco. Contudo, a partir de fevereiro, o índice voltou a valorizar-se e fechou maio com um ganho de +15,50% em poucos meses.

Grande parte dessa alta reflete a percepção do mercado de que o Banco Central não elevará mais a Selic, antecipando oportunidades de valorização em FIIs descontados.

Em paralelo, o indicador de preço sobre valor patrimonial (P/VP) passou de 0,8 para cerca de 0,9, indicando que as cotas ainda são negociadas abaixo do patrimônio, mas com desconto menor do que nos meses anteriores.

Dividendos e rentabilidade em alta

Para competir com a renda fixa altamente atrativa, os FIIs precisam oferecer dividend yield de pelo menos 15% ao ano, segundo analistas. Essa exigência eleva o padrão de seleção e destaca fundos de gestão eficiente, com histórico sólido de distribuição.

O relatório da Quantum apontou cases de sucesso: o fundo LOFT II FII (LFTT11) apresentou valorização de 101,13% no ano. Esse desempenho expressivo chamou a atenção de investidores em busca de rentabilidade acima da média de mercado.

Principais destaques do setor em 2025

• IFIX: melhor semestre em 6 anos, com cinco meses consecutivos de alta até junho.
• Valorização de +6,28% no primeiro trimestre de 2025.
• Recuperação de +15,50% de fevereiro a maio, incentivada pela estabilização dos juros.

Entre os fundos mais rentáveis no primeiro trimestre, destacam-se URPR11 (Urca Prime Renda), VGRI11 (Valora Renda Imobiliária) e TGAR11 (TG Ativo Real), todos com dividend yields atrativos e cotas negociadas abaixo do valor patrimonial.

Setores resilientes e oportunidades

Dentro do universo de FIIs, os fundos de tijolo continuam descontados, principalmente aqueles de escritórios, logística e shopping centers. A queda nos valores das cotas abriu oportunidades para aquisição em níveis atrativos.

Já os fundos de recebíveis imobiliários, lastreados em CRIs atrelados à inflação ou CDI, apresentam ganhos mais estáveis e são beneficiados diretamente pelos juros elevados.

• FIIs de escritórios: potencial de recuperação com retomada do trabalho híbrido e demanda por espaços otimizados.
• FIIs de logística: crescimento do e-commerce e demanda permanente por galpões bem localizados.
• FIIs de CRIs: rendimentos indexados que acompanham de perto o CDI e a inflação.

Tabela de desempenho comparativo

Perspectivas e orientações para investidores

Com a expectativa de queda futura da Selic, o timing para investir em FIIs pode ser ideal agora, enquanto muitas cotas ainda se encontram abaixo do valor patrimonial. A recuperação de preços tende a gerar ganhos de capital expressivos.

Especialistas ressaltam, porém, que é “prematuro” falar em cortes de juros, já que o Banco Central mantém cautela quanto à inflação. Por isso, investidores devem manter vigilância sobre indicadores econômicos.

Recomenda-se uma abordagem criteriosa:

• Priorizar fundos com dividend yield igual ou acima da Selic, garantindo distribuição compatível com renda fixa.
• Selecionar FIIs com P/VP entre 0 e 1, aproveitando descontos no valor patrimonial.
• Verificar liquidez diária adequada para entrada e saída sem impactos elevados nos preços.

Além disso, a diversificação entre setores (tijolo e recebíveis) mitiga riscos específicos e melhora o perfil de retorno total da carteira.

Por fim, mantenha o acompanhamento periódico de relatórios de gestão, notícias macro e projeções de juros. A combinação de análise criteriosa e paciência estratégica pode transformar este período de juros altos em uma oportunidade única para consolidar ganhos sólidos no mercado de FIIs.

Em um ambiente econômico desafiador, compreender os movimentos do mercado e selecionar ativos com fundamentos robustos é a chave para navegar com confiança e colher os frutos quando o ciclo de juros recuar.